Expulsion d’un locataire

Quelles sont les procédures ?

Les rapports avec votre locataire se sont dégradés car ce dernier ne paye plus le loyer. Vous envisagez alors de mettre en place une procédure d’expulsion. Quels sont vos droits en tant que propriétaire et quelles sont les conditions d’expulsion ?

Un propriétaire a-t-il le droit d’expulser son locataire ?

Oui, un propriétaire peut tout à fait expulser un locataire du lieu qu’il occupe mais il doit respecter des conditions et des règles d’applications strictes. Il lui est interdit par exemple de faire changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus son loyer sans crier gare et sans saisir les tribunaux.

Dans quels cas un locataire peut-il être expulsé ?

Un locataire peut être expulsé dès lors qu’il se retrouve occupant sans droit ni titre

  • il ne doit donc pas être titulaire d’un bail ou d’un titre d’occupation 
  • il ne doit pas avoir le droit au maintien dans les lieux.

Pour pouvoir expulser un locataire il faut obligatoirement :

  • avoir obtenu un titre exécutoire (décision de justice ou procès-verbal de conciliation exécutoire)
  • avoir délivré un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier de justice

Le commandement est spécifique lorsqu’il s’agit d’une expulsion domiciliaire, notamment s’agissant des délais applicables, sauf dérogation du juge.

En tant que propriétaire, il faut être vigilant aux personnes destinataires du commandement de payer. Par exemple, lorsque le local est occupé par un couple le commandement doit être délivré aux deux époux.

L’huissier de justice doit informer le Préfet du commandement afin que celui-ci prévienne la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Il doit également prévenir le locataire expulsé qu’il a la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement. 

Si, à l’issue du délai, le jour à mentionner se situe dans la période hivernale, il faudra indiquer dans l’acte le premier jour qui suivra l’expiration de la période hivernale. 

En effet, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante. Néanmoins, il faut savoir que la trêve hivernale ne s’applique pas pour les occupants d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

Il est également prévu que l’huissier ne peut intervenir qu’en fonction d’horaires strictes (entre 6 et 21 heures). Il ne peut pas non plus venir un dimanche ou un jour férié. Ces deux principes peuvent connaître des exceptions si le juge en décide autrement.

Pour procéder à une expulsion, l’huissier peut, si les circonstances l’exigent, requérir le concours de la force publique.

Qu’en est-il du mobilier ?

Les meubles sont soit :

  • remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. 
  • laissés sur place ;
  • entreposés en un autre lieu approprié.

Dans les deux derniers cas, l’huissier de justice devra dresser un inventaire de ces biens afin de pouvoir déterminer la suite à donner.